0
发表咨询在线!
发布时间：2016-01-13所属分类：法律论文浏览：1241次
摘 要： 正确认识现在居住权的管理制度应用，对于现在居住权新发展模式有哪些方面呢?本文是一篇法学制度论文呢。我们也知道居住权，起源于罗马法，指非所有权人居住在他人房屋的权利 。在2005年7月11日公布并全民讨论的《中华人民共和国物权法(草案)》中，关于居住权
正确认识现在居住权的管理制度应用，对于现在居住权新发展模式有哪些方面呢?本文是一篇法学制度论文呢。我们也知道居住权，起源于罗马法，指非所有权人居住在他人房屋的权利 。在2005年7月11日公布并全民讨论的《中华人民共和国物权法(草案)》中，关于居住权的条款增加到12条。但是，反对物权法设立居住权的学者却并非少数。其中，以梁慧星先生的观点最具有代表性。
摘 要：本文从中国三座城市“以房养老”的模式引入，分析存在的现实和法律问题，提出了居住权设立的必要性。又通过对居住权的分类——社会性居住权和投资性居住权进一步论证了居住权存在的意义。在此基础上，通过分析居住权的渊源，以及《中华人民共和国物权法(草案)》中关于居住权的条款，就居住权的具体设计，提出了自己的设想。
关键词：以房养老,居住权,社会性居住权,投资性居住权,法学制度论文
2006年两会期间，代表们提出有关于“以房养老”的提案。其中，“倒按揭”方式——即住房反向抵押贷款的方式引起了巨大反响。其实质是，将房屋所有权变为现金。房屋原所有权人——老人，将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构后，金融机构将估算房价分期支付给老人。待房主去世后，机构取得房屋所有权，出租或出卖房屋所有权来偿还原房屋所有权人贷款的本息。在抵押期间，房主享有房屋的居住权，并负责房屋维修 。
法学论文：《法学天地》，《法学天地》(双月刊)曾用刊名：法治时代，1986年创刊，以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的教育方针和“双百方针”，理论联系实际，开展教育科学研究和学科基础理论研究，交流科技成果，促进学院教学、科研工作的发展，为教育改革和社会主义现代化建设做出贡献。
但笔者认为“抵押”一词，略有不妥，实质是移转所有权。而待原房主去世后，原房主居住权消灭，机构享有的所有权不再受限，得以处分。
“倒按揭”以房养老模式的设想类似于一种“保留居住权的不动产买卖” 。对于出卖人来说，出卖不动产可以使其获得一笔丰厚的资金用以养老，还保留了自己对于原有房屋的居住权，保持原有的生活环境。而对于买受人来讲，由于其在原所有权人去世前得到的都是“虚所有权” ，其价款必然低于市场价格，且房地产价格日益走高，其享有的利益也固然有所保障。
一、 我国现有的“以房养老”模式
(一)南京模式
南京的“以房养老”实施方案是，拥有南京市60平方米以上产权房的60岁以上老人，可将房屋抵押，并经公证后免费入住老年公寓，而房屋产权将在老人过世后移转到养老院 。
在南京模式中，存在两个问题。首先，老人生前并不将房屋所有权移转。所以老人生前与养老院或“养老房屋银行”的关系并不确定，既不属于抵押关系，也不属于买卖关系。而在老人死后，机构基于何种法律关系取得房屋所有权也是一个问题。其次，老人居住的并非原有的房屋，而是老年公寓。故此种模式虽然在一定程度上满足了老人将生前财产物尽其用的意图，但并未真正实现 “倒按揭”模式所设想的——仍然让老人居住在其熟悉的生活环境的要求。
(二)上海模式
上海的“以房养老”模式则是，65岁老人将自己为所有权人的房屋卖给公积金管理中心，订立买卖合同，再从公积金中心返租——租金以市场价为准，签订租赁合同，租期由双方约定。
上海模式相较于南京模式优势在于，老人能够继续居住在自己原有的房屋中。但租赁期限的设定似乎是第一个挑战。在租赁合同中，租赁期限应担直至承租人死亡。但是，我国《合同法》第二百一十四条中明确规定：租赁期限不得超过20年，超过部分无效。出租人与承租人虽然可以在租赁合同期限届满后续订租赁合同，但这种合同的续订显然不足以使老人放心将房屋所有权移转给公积金管理中心。其次，租赁合同对于原所有权人的保护是有限的。若出租人违约，仅就现有《合同法》中规定的违约责任追究出租人责任对于老年人的保护力度显然是不够的。
(三)北京模式
北京市则由某五星级养老机构和某房地产经纪公司合作建立“养老房屋银行”。60岁以上的老人可以将自己的房屋交给此房屋银行代理，用租金交付养老金。
北京模式类似于南京模式，因而存在类似的弊端。
二、 反对设立居住权以及居住权的分类
(一)对于居住权设立的批评
梁慧星先生认为，为了极少数人的问题而创设一种新的物权和新的法律制度，是不合逻辑的。居住权的适用对象范围较小。从《物权法征求意见稿》中可以看出，居住权指向解决三类人的居住问题：父母，离婚后无住所的前夫或前妻和保姆。父母的居住权问题完全可以通过《婚姻法》和《继承法》来解决。离婚后的前夫或前妻间的夫妻感情已经破碎，自然没有必要再设立居住权使其共处一室。且住房商品化使得离婚后的居住问题可以通过买房来解决。而对于给保姆设立居住权的雇主恐怕数量极少。
梁慧星教授的观点的确值得我们反思，但其关于为离婚后前夫或前妻设立居住权的观点是在一种理想状态下，离婚后的双方有足够的经济基础去购置房屋。但随着现今房地产市场的持续升温，很多人并无足够的积蓄再去购买一套房屋。如果没有，那么住房压力是否会成为行使离婚自由权的巨大限制。
更重要的是，这类批评针对的仅仅是居住权中的一种——社会性居住权。我们应该拓宽视野，将居住权的功能从单纯的保障弱势群体生存环境，扩展到满足人们多样化利用财产的形式，以及更好地贯彻和体现所有权人意志 。
(二)居住权的分类
1.社会性居住权： 社会性居住权是基于对社会上自身利益易受侵害的特殊群体所设立的。这种较为传统的居住权，在罗马法中，与用益权、使用权共同构成人役权的三种形设立的初衷 在于满足社会中弱势群体，诸如离婚妇女、保姆、未成年人、老年人等对于房屋的需求。在罗马法时代，这种居住权是受遗赠人可终身享有的权利;居住人不能将居住权赠与或转让他人，居住权也不因未行使或人格减等而消灭 。
婵犵數濮烽弫鍛婃叏娴兼潙鍨傞柣鐔峰簻閼板潡寮堕崼娑樺婵炲懐濮垫穱濠囧Χ閸屾矮澹曢梺鍛婎殜娴滃爼寮婚妸鈺傚亞闁稿本绋戦锟�:闂傚倸鍊搁崐椋庣矆娓氣偓瀹曨垶骞愭惔銏＄彿闁瑰吋鐣崹娲矗韫囨稒鐓熼柕蹇婃嚉瑜版帒绀勯柣妯肩帛閻撴洟鏌熸导瀛樻锭闁哄鍠栭弻娑氣偓锝庡亞婢ь剟鏌曢崶褍顏€殿噮鍣ｅ畷鍫曗€栭鑺ュ磳婵﹤顭峰畷鐔碱敃閵囨妸鍥ㄧ厸閻忕偠顕ч埀顒佺墱缂傛捇鎳為妷銉х獮婵犮垼娉涢張顒勫疾婵傚憡鈷掑ù锝堟鐢盯鏌熺喊鍗炰簽婵″弶鍔欏鎾偐閹颁焦缍楅梻浣告惈閸燁偊鎮ч崱娆戜笉闁挎繂妫涚粻楣冩煕閳╁喚娈欓悗姘緲闇夋繝濠傚閸斻倝妫佹径鎰叆婵犻潧妫欓幖鎰版煕閺傛鍎愬ǎ鍥э躬椤㈡稑顫濋幑鎰儓闂備礁鎼惌澶屾崲濠靛棛鏆︽い蹇撴噺婵挳鏌涘☉姗堝姛濞存粍鐗犲缁樼瑹閳ь剟鍩€椤掑倸浠滈柤娲诲灦瀹曘垽宕ㄦ繝浣虹畾闂佺粯鍔栧ḿ娆戠箔瑜忕槐鎺楊敊鐟欏嫭鐝曢梺闈涚墳缂嶄礁鐣峰鈧俊鎼佹晜缂佹﹩妫ㄩ梻鍌氬€风欢姘缚閼姐倐鍋撻棃娑氱劯鐎规洏鍨洪妶锝夊礃閵娧屽晣闂備胶枪缁绘ê螞鐠恒劍宕查柛鈩兦滄禍婊堟煙闁箑鏋涢柡瀣闇夋繝濠傚暙閳锋梻绱掓潏銊﹀鞍闁瑰嘲鎳忛ˇ鐗堟償濡粯娅冮梻鍌欑劍閹爼宕濆鍜佹富闁芥ê顦介崵鏇㈡煙閹澘袚闁稿瀚伴弻锝夊箻閾忣偅宕冲銈嗘煥椤︻垶鈥旈崘顔嘉ч柛鈩冿供濮婂潡姊虹粙娆惧剱闁告梹娲熼敐鐐测攽鐎ｎ€晠鏌嶉崫鍕偓濠氬矗閸℃せ鏀介柣鎰綑閻忥箑鐣濋敐鍛仴闁诡喚鍋ら弻銊р偓锝冨妺缁ㄥ姊洪崫鍕妞ゃ劌妫楅埢宥嗙節閸曘劌浜炬繛鍫濈仢閺嬨倕顭胯椤ㄥ﹪鐛崱娑樼睄闁割偅绻嶅ḿ濠囨⒑閺傘儲娅呴柛鐕佸亰椤㈡梹瀵肩€涙ǚ鎷绘繛杈剧到閹诧繝骞嗛崼銉︾厱濠电姴濯遍崷顓炲疾闂備線娼ц噹闁稿本绮屾晶楣冩⒒娴ｈ櫣甯涢柛鏃€娲栬灒濠电姴娲ら悿顕€鏌涘☉妯兼憼闁绘挾濮烽惀顏堝级閸喛鍩炴繝鈷€鍌氬祮闁哄矉缍佹俊鐑藉Ψ閿曗偓濞堟姊洪崫鍕拱缂佸鍨块崺銏℃償閵娿儳鐤€濡炪倖甯掗崐椋庢濮椻偓濮婄粯绗熼埀顒€岣胯铻炴俊銈呮噹閻ゎ喖霉閸忓吋缍戠紒鐘靛枛閹鈽夊▍铏灦閸掑﹦鈧潧鎽滅壕濂告倵閿濆骸骞楃痪顓℃硾闇夋繝濠傚婢у灚鎱ㄦ繝鍐┿仢妤犵偞鍔栭幆鏃堟晲閸屾侗娼旈梻鍌欑閹碱偊鎮у⿰鍫濈婵ɑ澧庨崑鎾绘濞戞牕浠悗瑙勬礃閿曘垽銆佸▎鎾村殐闁冲搫鍟悙濠傗攽閻樺灚鏆╁┑顔绢棎婢ф繈姊虹粙娆惧剱闁圭ǹ澧藉Σ鎰板箻閹颁礁鎮戦梺绯曞墲閿曗晛螞閸愵喗鈷戠痪顓炴噺閻濐亪鏌熼悷鐗堝枠鐎殿噮鍋婇獮妯肩磼濡粯顏熼梻浣芥硶閸ｏ箓骞忛敓锟�.闂傚倸鍊搁崐椋庣矆娓氣偓瀹曨垶宕稿Δ浣糕偓鍫曟煕椤愮姴鍔氶柣鎺戠仛閵囧嫰骞掑鍥舵М婵犫拃灞界仭缂佺粯绋撴禒锕傚磼濮橈絽浜炬繝闈涱儏閽冪喖鏌ㄥ☉妯侯仱闁稿鎹囬弫鎰償閳ヨ尙鏁栭梻浣规た閸樺ジ顢栨径鎰摕婵炴垶鍩冮崑鎾绘晲鎼存繄鏁栭柡浣哥墦閹鈻撻崹顔界亞闂佸憡顨嗘繛濠囧Υ娴ｇ硶妲堟俊顖炴敱閻庡姊洪悷閭﹀殶濠殿噮鍙冨绋库枎閹剧补鎷绘繛杈剧悼鏋柟顔藉灦缁绘繈濮€閳藉懓鈧寧顨ラ悙璇у伐妞ゆ挸銈稿畷鍫曞煛閸愵亝娈介梻鍌欑閹碱偆绮旈弻銉ョ閹兼番鍔岄悡婵嬫煛閸愩劌鈧敻宕戦幘鑽ゅ祦闁割煈鍠栨慨搴♀攽閳藉棗浜濇い銊ワ工閻ｇ兘濮€閵堝懐顔婂┑掳鍊撻懗鍫曞储閹间焦鈷戦柛鎾村絻娴滀粙鏌涚€ｎ亜顏柡鍛埣椤㈡岸鍩€椤掆偓椤繘鎼圭憴鍕瀭闂佹寧绻傚Λ娆撴偟濮樿埖鍊甸悷娆忓缁岃法绱撳鍕槮妞ゆ洩缍佸畷婊勬媴閻熸壆锛忛梻渚€娼чオ鍨繆閸モ晝鐭撻柛鎾楀懐锛濋梺绋挎湰閻熴劑顢欐径鎰厱閻庯綆鍋呭畷宀勬煛瀹€瀣М妤犵偛顑夐幃娆撳幢濡櫣浼岄梺璇″枟椤ㄥ﹪銆佸璺虹劦妞ゆ帒瀚拑鐔兼煥濠靛棙濯兼繛灏栨櫊閺岋綁骞橀崘宸妷闂佽绻愬Λ娆戞崲濞戙垺鏅查柛娑卞枟閹瑩姊洪幐搴㈠濞存粠浜幃浼搭敊閻ｅ瞼鎳濋梺閫炲苯澧寸€殿噮鍋婇獮妯肩磼濡粯顏熼梻浣芥硶閸ｏ箓骞忛敓锟�,闂傚倸鍊搁崐椋庣矆娓氣偓楠炲鏁撻悩鍐蹭画濡炪倖鐗滈崑娑㈠垂閸岀偞鐓曟い顓熷灥娴滅偞銇勯埡鍐ㄥ幋闁哄本鐩、鏇㈡偐閼碱兛鎮ｉ梺璇查閻忔岸鎮￠敓鐘茶摕闁靛ň鏅滈崑鍡涙煕鐏炲墽鈽夋い蹇ユ嫹闂傚倸鍊峰ù鍥敋瑜忛埀顒佺▓閺呯姴鐣峰Ο鑽ょ瘈婵﹩鍘搁幐鍐⒑閸涘﹥澶勯柛瀣崌閹虫捇宕稿Δ浣哄弰闂婎偄娴勭徊鑺ョ閺嶎灐鐟扳堪閸曨厾鐓€闁剧粯鐗犻弻銊モ攽閸℃ê娅ｉ梺鍝勬閸嬨倝寮婚妸銉㈡闁惧浚鍋勯锟�婵犵數濮烽弫鎼佸磻濞戙垺鍋ら柕濞у啫鐏婇悗鍏夊亾闁告洦鍓欐禍閬嶆⒑閸涘﹣绶遍柛鐘冲哺閵嗗懘寮婚妷锔惧幍闂佺粯鍨堕敃鈺佲枔閺冨倻纾奸柍褜鍓熷畷鍗炩槈濞嗘垵骞楁繝纰樻閸ㄧ敻宕戦幇顔芥殰婵炴垯鍨洪悡鐔哥節閸偅灏伴悗姘炬嫹.
SCISSCIAHCI
