发布时间：2014-06-09所属分类：法律论文浏览：1次
摘 要： 论文摘要：在司法实践当中，有关宅基地使用权流转的案件越来越多，同案不同判的情况大量存在。法院在审理不涉及房屋的农村宅基地使用权流转的案件时，有的法院认为法律没有明文规定农村宅基地使用权可以转让，认定转让行为无效;而有的法院却认为当前中国法律
论文摘要：在司法实践当中，有关宅基地使用权流转的案件越来越多，同案不同判的情况大量存在。法院在审理不涉及房屋的农村宅基地使用权流转的案件时，有的法院认为法律没有明文规定农村宅基地使用权可以转让，认定转让行为无效;而有的法院却认为当前中国法律没有禁止农村宅基地使用权的流转。
关键词：宅基地使用权,流转,必要性,法学研究
本文选自
《法学研究》由中国社会科学院主管、中国社会科学院法学研究所主办、法学研究编辑部编辑、法学研究杂志社出版，1979年复刊。前身是中国政法学会1953年创刊、1957年停办的《政法研究》。
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引言
207年通过的《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从中可看出其放弃了继续对宅基地使用权流转持完全禁止的态度，但也没有突破既有立法，仅仅是为将来立法承认宅基地使用权合法流转留下了空间。这不利于规范农村宅基地使用权流转市场，因此建立更加完善的宅基地流转制度成为一种迫切。
一、宅基地使用权的概念及特征
(一)宅基地使用权的概念。关于宅基地使用权的概念，国内的学者对其做出了不同的定义。王利明认为，宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。江平认为，宅基地使用权是一种独立的用益物权种类，是农村集体所有权所派生的一种他物权，属于传统民法上的地上权的一种。根据我国《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利，权利人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权在性质上与建设用地使用权、土地承包经营权一样都属于用益物权。
(二)农村宅基地使用权的特征
1、主体的特殊性。目前宅基地使用权的主体仅限于农村集体成员。《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”。2004年12月国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”通过以上规定可以看出，使用人的特定身份是取得农村宅基地使用权的前提条件。宅基地使用权只保障农民的居住权，城镇居民不享有该项保障。若非本集体经济组织成员无法获得宅基地的使用权，也不能通过受让房屋使用权而获得宅基地使用权。
2、客体的特定性。农村宅基地使用权的客体仅限于集体土地。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”从本条规定可以看出，宅基地使用权的客体范围被限定在集体所有的土地上。
3、使用权的无期限性。宅基地使用权是为了保护农民的基本生存问题而设立的一项制度，现行法律法规中，并没有涉及宅基地使用权期限的规定，宅基地使用权人的使用权受法律保护。一旦农户取得宅基地，只要房屋存在并有合法的所有权人，那么该宅基地就不会被收回，除非失去农民身份或被征用。
二、宅基地使用权流转现状
(一)“隐性市场”大量存在，非法交易泛滥。现行法律法规虽然严格限制宅基地的流转，但农村宅基地和农村房屋的交易是普遍现象。由于宅基地使用权的原始取得是无偿的，其流转的成本非常低，在利益的驱动下，农民往往将闲置不用的宅基地及其房屋进行转让，形成了宅基地使用权流转的“隐性市场”。
(二)宅基地使用权流转的司法现状。在司法实践当中，有关宅基地使用权流转的案件越来越多，同案不同判的情况大量存在。法院在审理不涉及房屋的农村宅基地使用权流转的案件时，有的法院认为法律没有明文规定农村宅基地使用权可以转让，认定转让行为无效;而有的法院却认为当前中国法律没有禁止农村宅基地使用权的流转，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：“依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让土地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权流转的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请……”的规定，认定该转让行为有效。还有的法院依据《合同法》的有关条款以宅基地买卖违法为由宣告转让合同无效。
三、宅基地使用权流转的必要性
(一)允许宅基地使用权流转有利于拓宽农民的融资渠道，提高农村土地的利用效率。对于农村的广大农民来说，其最大的私有不动产就是建造在其宅基地之上的房屋，由于我国现行的法律限制宅基地使用权的流转，也就阻止了农民以房屋进行抵押贷款、入股等流转方式的可能，从而缩小了农民进行融资的渠道，不利于农民收入的增加，对农民不公平。“农村宅基地使用权毕竟是一项有财产利益的权利，在市场经济条件下，往往只有在有效的流转中才能实现资源的最佳配置，如果严格限制宅基地的流转，则由于受让人仅限于农村村民，则转让价格显然会比较低，不利于实现宅基地使用权的交换价值。”因此，允许农村宅基地使用权的流转，既可增加农民融资的渠道，也有利于提高土地的利用效率。
(二)允许宅基地使用权流转是加快我国城市化发展的需要。改革开放以来，我国进入了一个相对快速的城市化进程。大量的农村剩余劳动力转移至城市，促进了劳动力的自由流动。不允许农民将宅基地使用权抵押、出资就必然减少了农村城市化进程的外部资金的注入。放开宅基地使用权流转限制，将会把农村宅基地巨大的经济价值开发出来，使农民获得大量的原始资本积累，这样无论是进城投资或定居买房都将为农民融入城市提供一个良好的物质保障。放开宅基地流转的制度有利于农村剩余劳动力转移到城市，加快城市化进程。
(三)允许宅基地流转是实现用益物权制度价值的要求。用益物权的首要制度价值就是实现物的使用价值，增进物尽其用的经济效用，即拥有其物者得自不使用，而使他人利用之，以收取利益。无其物者得支付代价而利用他人之物，而不必取得所有权。易言之，用益物权具有调剂“所有”与“利用”的机能。在我国，用于建造房屋的土地，因所有权主体的不同分为建设用地使用权和宅基地使用权。建设用地使用权的转让、出租、抵押等流转方式在法律上几乎没有什么限制。宅基地使用权作为用益物权的一种，应该和其他用益物权一样可以流转，因为不能流转的财产不是真正意义上的财产，禁止农村宅基地交易实际上是不承认宅基地属于农民自己的财产。而物权作为财产权的一种，具有财产权的一般特性，即价值性和流转性。法律对宅基地使用权流转的限制，不利于宅基地的使用价值和交换价值的实现。
四、完善宅基地使用权流转的建议
(一)扩大宅基地使用权流转的范围。完整的用益物权在权利的流转过程中就不应当再有关于受让人身份方面的限制。可以允许宅基地使用权向本集体经济组织以外的人员流转，但须经本集体成员同意;向外流转的宅基地使用权可以设定适当的期限，具体可以参考建设用地使用权的期限，并由农村集体经济组织行使所有权人的权利，收回宅基地或给予受让人适当的有偿延续使用权。
(二)明确宅基地使用权流转的具体形式。放开宅基地使用权的流转范围后，其流转方式也应有更多的存在形式。参照国有土地使用权，既可以采用转让、租赁、入股、继承和赠与等方式转让，也可以允许宅基地使用权成为抵押权的标的。这些具体的流转方式对提高农民的生活水平都具有积极作用。
(三)建立宅基地使用权收回制度。针对当今农村日益严重的“空心村”现象，为保护有限的土地资源和提高土地资源的利用效率，有必要建立宅基地使用权的收回制度。权利人与宅基地使用权发生分离或宅基地长期闲置不用可以作为宅基地收回的前提。宅基地使用权人因不可抗力导致宅基地灭失、死亡或宅基地被征收征用情况出现时，应由有关部门注销其宅基地使用权，并考虑是否重新分给宅基地。
主要参考文献：
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