发布时间：2016-06-13所属分类：管理论文浏览：1次
摘 要： 随着社会的发展，我国各行各业的经济也在不断发展中，房地产也不例外，我国也会根据各行业的经济状况进行一些宏观调控，本文主要针对中国房地产行业现状进行了一些研究，文章是一篇 运筹与管理杂志投稿 的论文范文。 【摘要】房地产行业作为现阶段中国经济的
随着社会的发展，我国各行各业的经济也在不断发展中，房地产也不例外，我国也会根据各行业的经济状况进行一些宏观调控，本文主要针对中国房地产行业现状进行了一些研究，文章是一篇运筹与管理杂志投稿的论文范文。
【摘要】房地产行业作为现阶段中国经济的支柱，直接影响到国家的金融系统和国民的生活品质。本文从政治、经济、社会、技术四个角度对中国房地产行业的现状进行分析，并根据房地产行业现状对发展趋势进行大胆预测。
【关键词】房地产,战略分析,发展趋势
最近几年房地产市场相对低靡，政策频出，人口结构发生变化，消费者对居住品质的要求提高等因素都直接影响房地产行业。随着中央对房地市场的宏观调控，整个房地产行业增长速度放缓，竞争格局日益激烈。
一、政治环境分析
2015年初的 “两会”政府工作报告，明确了加快培育“稳定住房消费”的基调，在这样的大方针指导下，全国各地的政策频出，“330新政”、“930新政”，央行和住建部一齐发布楼市调整政策，房地产政策全面放松。2015年12月21日，中央经济工作会议上强调“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”这种明确鼓励投资性购房的态度，对房地产市场形成重大利好。
2016年伊始，继央行发布降低首套房首付比例的通知后，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部委又发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对于改善性需求，针对大户型、高价、别墅等物业，新政策有非常明显的利好，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。
二、经济环境分析
房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到国民经济发展水平的制约，又起着促进经济发展的作用，房地产行业与经济环境是相辅相承的关系。
根据2010年以来中经网的统计数据看，房地产业行业的增加值总体连年上升，且在GDP的比重中约占5.5-6%。如果将房地产业行业上下游产业的行业增加值全部加起来，能够占到GDP比重的15%以上。2011年开始，国家出台相关政策限制房地产的投资和投机，房产税收总额占总体税收比重较大，我国的税收增速也逐之减缓。由此可见，房地产增速减缓，GDP增长也会乏力。
利率水平对房地产行业的也有相当大的影响，一般来说，银行利率与房地产价格呈反比关系，利率升高则房地产价格下调，利率降低时房地产价格上升。利率升高则利息成本加大，房地产的投资收益流转不够灵活，不能做为理想的投资方式，价格缺少吸引力，必然会下跌;如果利率降低，资金的需求量加大，房地产需求持续增加，持币者可能推动货币转化为房地产等实物商品，从而推动房地产价格上涨。
房地产市场与宏观经济联系极为密切。房地产行业的健康持续发展不仅有利于我国国民经济的快速发展，还能直接影响产业结构的优化。房地产市场的发展对维护我国国民经济的发展及稳定发挥了举足轻重的作用，短期之内，房地产业做为中国支柱产业的地位是不会动摇的。
三、社会环境分析
2015年10月，中共十八届五中全会提出了“一对夫妇可生育两个孩子政策”。预计“全面二胎”政策落地后，包括改善需求的不断释放，市场上现有的产品类型将会出现较大调整，如小户型比率降低，刚需户型调整，学区房地位更加不可动摇等。从长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求量以及平稳增长也都存在明显的积极意义。
“十三五”规划建议中还强调推进以人为核心的新型城镇化。如果说人口政策的调整对房地产市场的影响是整体性的，那么城镇化发展则势必对三四线小城市的房地产市场带来需求活力。对此，政府再次强调加快户籍人口的城镇化率，通过户籍制度改革，推进农民工市民化，带动住房消费。同时，财政转移支付、城镇建设用地增加规模要同农业转移人口市民化及落户数量挂钩，真正实现新型城镇化。
长期来看，人口政策的调整和新型城镇化规划，将为楼市发展提供新的支持，城镇转移人口带来的购房需求将是支撑城市房地产市场的重要力量，尤其对于库存问题严峻的广大中小城市来说，意义更是重大。
四、技术环境分析
城市是大多数人向往并聚集的生活区域，但未来城市将承载越来越多的不良症状，比如人口拥挤、交通堵塞、就业困难、环境污染、生态破坏等问题。为解决上述“城市病”，实现城市可持续发展，建设智慧城市将成为我国中长期发展的重点。
“智慧城市”是城市在信息时代下的新形态，是运用信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息，将信息技术应用到城市的规划、服务和管理过程中，对城市资源进行科学配置，通过人民、政府、企业等的参与，对城市的各种需求做出智能反应，提高居住者的生活品质，提升城市的国际竞争力。
房地产行业的发展，要与整个国家的城镇化和智慧城市的建设相结合，虽然目前智慧城市还没有成熟的经验和模式可以进行复制，但智慧城市的建设已成为必然趋势，行业前景值得肯定。
预计未来几年，房地产行业应该会延续整体去库存的大趋势，一线重点城市的房地产行业将继续领跑全国。由于一线城市的土地供应有限，新房存量低，供求关系良好，国内债券融资成本下降，常住人口稳定，再加上政策利好消息的影响，虽然已经集中释放过改善的需求，成交量可能较往年有所回落，但长期来看，相比较于中小城市预计仍有较好的表现。
而二线核心城市的销售规模有望继续提升。这些城市基本供求关系良好，人口稳定增长，有持续的住房需求且年龄结构合理，二手市场发展成熟，在有宏观政策利好影响下，未来表现可期。
目前来看，三四线中小城市占据市场主流，未来房地产市场将长期处于去库存阶段，高库存和低需求的现状，再加上宏观经济持续低迷，现有政策刺激力度不够，在大量的库存压力下，房价将根据市场需求进行震荡，预计短期内将拖累全国市场的房价及销量。
参考文献：
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[3] 郑永年. 房地产是如何绑架中国经济的[J]. 新产经. 2016(01) .
相关期刊简介：《运筹与管理》《运筹与管理》（双月刊）1992年创刊，宗旨是交流运筹学与管理科学工作者的研究成果，推进运筹学在经济计划、投资决策、风险分析、企业管理、生产控制、结构优化、信息技术及军事领域的应用。
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