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济南市居住用地地价发展变化特征研究

发布时间:2020-09-09所属分类:经济论文浏览:1279次

摘 要: 摘要:城市居住用地价格在时间和空间上具有较强的关联性,表现为在时间具有连续性,在空间上具有差异性。本文以济南市近五年土地交易数据为例进行实证研究,通过分析居住用地地价时间演变特征,以期找出其发展变化规律,从而为促进居住用地市场健康稳定发展

  摘要:城市居住用地价格在时间和空间上具有较强的关联性,表现为在时间具有连续性,在空间上具有差异性。本文以济南市近五年土地交易数据为例进行实证研究,通过分析居住用地地价时间演变特征,以期找出其发展变化规律,从而为促进居住用地市场健康稳定发展,区域房地产市场宏观政策的制定提供理论依据。

济南市居住用地地价发展变化特征研究

  关键词:居住用地;地价特征;济南市

  1引言

  随着房地市场的迅猛发展,商品房作为房地产业的主要形式,在改善人民生活,促进经济发展和城市建设方面发挥着重要作用;但随着房价的不断上涨,人们对住宅的需求和房价增长的矛盾日益突出,不利于房地产市场长期稳定健康发展。究其原因:一是,随着经济社会的快速发展,人们收入水平逐渐提高,改善居住环境需求更加强烈,对改善性住房需求增加;二是,城镇化的快速发展吸引了更多的农村人口涌入城市,短期内催生了大量刚性住房需求;三是,土地作为稀缺资源,其供给的有限性和需求的无限性之间的矛盾日益加大,一定程度上推动了房地产价格不断上涨。从成本构成角度来看,土地价格是房价的重要组成部分,这为我们研究地价问题提供了现实的需求。因此,研究居住用地地价时空演变特征,对于剖析其变动规律,找出影响区域居住用地地价上涨的主导因素,促进居住用地市场健康稳定发展具有重要的意义。

  2研究区概述与数据处理

  2.1研究区简介

  济南,别称泉城,是山东省省会、副省级市、济南都市圈核心城市,国务院批复确定的环渤海地区南翼的中心城市。截至2018年,全市下辖10个区、2个县,总面积10244平方千米,建成区面积561平方千米,常住人口746.04万人,城镇人口537.89万人,城镇化率72.1%。经济运行稳中有进,经统计,全市生产总值7856.56亿元,比去年增长7.4%。其中,第一产业增加值272.42亿元;第二产业增加值2829.31亿元;第三产业增加值4754.83亿元。人均地区生产总值106302元,增长5.7%。

  本文选取了长清区、槐荫区、天桥区、市中区、历下区、历城区、高新区作为研究区域。

  2.2数据获取及处理

  (1)数据获取

  研究数据主要为研究区域内住宅用地土地交易的样本,地价数据均来源于济南市土地市场交易的官方网站,共收集了研究区2014年11月至2019年8月的居住用地的出让数据。其次,社会经济方面数据主要来源于济南市统计年鉴、房地产市场分析报告等。

  (2)数据交易时间修正

  本文收集的案例时间跨度为2014-2019年,这一时期正是我国经济高速发展时期,同时也是房地市场大幅波动时期,加之物价指数和居民消费指数等社会经济指标也波动较大,这必然导致收集的样点价格因交易时间不同而存在巨大差异。因此,在利用样点进行研究前,必须对样点地价进行交易时间修正。将各年份的交易时间修正到2019年8月份,其计算公式为:

  V=V0×K0/Kt (1)

  式中:V-修正到基准日的宗地价格;V0-实际成交的宗地地价;k0-当前地价指数;kt-交易日期地价指数。

  其中,地价指数为平均地价之比的100倍。即:

  Kt=Mt/M0×100

  式中:Kt-交易日期地价指数;Mt-交易日期平均地价;M0-基准日的平均地价。

  济南市各季度的平均地价从中国地价检测网得到,通过上述公式得到各季度的地价指数为:

  3居住用地地价变化特征分析

  3.1济南市总体居住用地地价时间变化规律

  根据济南市2014-2019年的居住用地出让数据样点的分析,济南市居住用地地价呈现出明显上升后逐步平稳,并略微下降的趋势。6年间居住用地地价、出让面积变化见图1-2。

  期刊推荐:《中国土地科学》杂志,于1987年经国家新闻出版总署批准正式创刊,本刊在国内外有广泛的覆盖面,题材新颖,信息量大、时效性强的特点,其中主要栏目有:土地经济、土地法学、学术动态等。

  从城市规模来看,济南属于二线城市,正处于经济快速发展时期,据济南市统计年鉴数据表明,近几年济南市GDP以每年8%左右的增长率快速增长,同时大量人口涌入济南市就业、学习,城镇化率不断提升,使得住房供不应求,刚性需求空间较大。如上图所示,地价由2014年下降,在2015年达到最低点后开始上升至2017年再次到达峰值,后稍有下降并趋于稳定。从图1可看出,单价由2015年的370万元/亩开始骤增,到2016年增长了三倍,高达1011万元/亩,2017年为居住用地单价升高与下降的拐点,此时地价为1236万元/亩,这三年间居住用地单价有明显的上升趋势,也符合此段时间我国城镇化进程的加快。2017年之后济南市居住用地单价开始略有下降,2018年地价相较2017年的地价峰值下降了8%,之后一年的地价更加稳定,2019年只比2018年只减少2%,地价下降的趋势非常缓和,体现居住用地价格的稳定变动趋势。图2表明,居住用地出让面积总体呈现一个下降的趋势,在2014-2015年间大幅减少,之后两年以11%的减少率逐年减少,2018年出现一个小的回升,但随后一年又略有下降,近几年住宅用地出让面积较为稳定。进一步揭示了居住用地地价在经过前几年的上涨之后趋于稳定。

  3.2济南市分区居住用地地价时间变化规律

  从图3-4可知,六年间济南市居住用地成交单价最高地区为历下区,1344万元/亩。究其原因:历下区占据城市核心资源,在各大商务中心与完备的公共设施影响下,历下区住宅地价成交单价位于各区之首,高端的商住综合项目较多,如绿地山东国际金融中心、平安济南中央商务区项目等,济南市始终坚持的“中优”战略已取得显著成效。历城区作为济南东拓的主要承载区,所供给居住用地面积最多,为66012.33平方米,也是近几年住宅用地的主力成交区域,其中主要的交易案例有济南万达城、中海华山珑城、中新国际城等。这一现象也反映出济南市在中心城区土地资源匮乏的情况下,逐步向东发展,“东拓”现象越来越明显,济南东部依旧是未来发展核心方向。另一方面,济南西部的长清区,供给的居住用地面积排名虽然是第二名,57780.26平方米,由于位置较为偏远,与济南市城市衔接受限,发展缓慢,价格最低。目前,地铁一号线的建设将支撑城市“西进”战略,带动西部城区人流、物流、商圈兴起,促进西部新城与中心城区的融合发展,相信未来具有较大发展潜力。市中区和槐荫区情况类似,居住用地面积分别为46558.81平方米、54322.09平方米,住宅用地单价方面槐荫区略低,为1139.56万元/亩,是济南重点外溢区域。市中区地处保护开发区域,发展受限,但生态环境优越,价格较高,单价为1209.88万元/亩。

  4结论与展望

  (1)分析2014-2019年济南市居住用地地价变动规律,居住用地地价呈波动状态,呈现出先下降再快速上升,后趋于平缓的状态,总体水平表现为持续上涨。就出让面积而言,201-2015年,出让面积大幅下降,而后呈缓和的下降趋势,2017年出现小幅增加,总体呈现下降态势。

  (2)从不同区域居住用地市场变动规律来看,历下区居住用地成交单价最高,其次是高新区;长清区最低,其次是天桥区。就出让面积来看,历城区位居各区之首,历下区出让面积最少。

  (3)中心城区范围居住用地地价呈现一定的时空差异,造成区域差异的因素较多,本文限于篇幅,将另行撰文分析影响居住用地地价的因素。

  (4)由于数据的可获得性,本文只研究中心城区涉及到的区域;且研究时长较短,只能反映近年来地价的变化规律,无法体现研究区长期地价变动规律,今后随着数据的补充完善,将对济南居住用地地价进行长时间序列的分析,从而为居住用地市场的宏观调控提供更为有利的依据。——论文作者:谢鹏1 王莉 1 杨朔 2 刘金花 2

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