发布时间：2014-07-09所属分类：经济论文浏览：1次
摘 要： 论文摘要：本来许多人寄望马年有个持续的调控，真正实现上届总理的愿景，哪知，实体经济的薄弱，地方债的压力，发展经济的动力缺核，先后有十余城市出现自发的救市行为。对于下半年房产又会如何变化呢? 《经济纵横》 经济理论刊物。研究社会主义经济理论，总
论文摘要：本来许多人寄望马年有个持续的调控，真正实现上届总理的愿景，哪知，实体经济的薄弱，地方债的压力，发展经济的动力缺核，先后有十余城市出现自发的救市行为。对于下半年房产又会如何变化呢?
《经济纵横》经济理论刊物。研究社会主义经济理论，总结交流经济体制改革经验，普及经济知识，传播经济信息。
当前房地产出现的主要问题：
一，投资客的信心受挫
一位温州团人士叫苦：幸亏去年26000的时候出手了几套，现在16000都卖不出去。这说明点什么，说明早期楼市的政策与投机产生的畸形行为，现正在转型中发生阵痛，与此相关的城市不少，那些顶着一二线城市的房价的三四线地县级市均如此。
价格的大幅震荡带来的是投资客的信心受挫，这种信心受挫将带来两种行为，一是多套投资不再，二是尽量抛售，加上一手房的掉价，更易引发泡沫价格的数字性快速下跌，相当于无价无市状态，而此类开发(纯粹针对投资客开发的项目)并不少见。
二，刚需产品的缺位
供求关系总量上虽然不对称甚至长远看供不应求，但是相对于目前的市场状态，刚需产品的缺位是关键问题。
刚需产品不等于不要品质，更不等于不要地段，刚需实际分很多种，比如首次改善性消费实质是一类地段性的刚需，或者是一类资源性刚需，而在营销上，开发产品过于简单的定位，尤其是既往利润期望下的开发新品，有违于这种需求，所以造成成交上的大幅波动。
还有一种情形是，过去产生的刚需产品往往依赖于交通条件的改善，由于成熟地段房价发生波动，而这些刚需产品价格中的泡沫成分并不多，导致价格调整余地减少，从而难以产生实际的消费，这构成目前成交的瓶颈之一。
再一个会减少成交的重要因素是，既往针对刚需定位的价格，包括相当多的预期因素，现在政府因为资金及开发节奏放缓，可能一些预期发生变化，
三，商业或非住宅投资品种增多
由于国内一直未将商业或非住宅物业纳入调控范畴，因此，早期许多开发商借鉴万达的成功基因，通过结构调控规避调控，取得了不错的效果，这也直接带来另外一个问题：商业不动产的投资属性无限放大，从而直接导致了泡沫。
与之类似的还有，养老地产，旅游地产，艺术地产，境外地产，这些东西，核心或者本质动因，均来自于以小博大，并非真正符合市场游戏规则的部品，也许真正实现了富裕社会，这些东西才叫地产或不动产，这些项目的开发商，才叫有眼光，否则仅仅是资本运营的一个曲曲儿。
四，政策不明朗
本来许多人寄望马年有个持续的调控，真正实现上届总理的愿景，哪知，实体经济的薄弱，地方债的压力，发展经济的动力缺核，先后有十余城市出现自发的救市行为。
恰在此时，央行又公开表态对个货合理化给予支持，住建部发文称政策维持中性。
人们不看表象，也能够推测，政策不明朗，也许是让市场化决定走向，也许是明紧暗松，笔者更相信市场化的价值取向本身，就需要有死有生，问题出在死的是小鱼，小鱼有中国特色，甚至可能触及政治底线。
五，金融盘整期
货币增速放慢了，经济增速也放慢了，成交增长也放慢了，但注意成交量还没有根本性改变，预言黄金变白银，或者预言泡沫破裂，或者预言房价将在一些非供求关系环境中生存的三四线城市崩盘，可能仅仅导致观望，最终会伴随下半年，也许是四季度末，金融盘整期结束后，迎来快速上涨期。
目前的金融盘整是在为结构优化做局，所以多数人断定由紧到松的货币执行成为必然。
六，存量房源的价值沉落
让那些炒房者叫苦的，不是房价急速下跌，因为当房价下滑，抛售的并不是同一时间，也并非所有炒房者或真正的投资者都要靠抛售才能过活，核心原因是，快速的城市化推涨房价，而被快速城镇化取代，什么意思呢?
快速城市化背景是大量提前透支土地资源，地价不断攀高，导致存量开发项目泡沫性上涨，说穿了，这种上涨是面粉面包关系，不是基于地段与配套导致购买集中而产生，所谓泡沫性上涨。
快速城镇化背景是大量提前透支人口资源，人口增长或集中，只会带来繁荣，不会对房价产生泡沫式近推动，因为城镇化有点就地取材，也有点从结构上支持房价发生数字性回落，即人为增加了低价位房子的供应。
快速城镇化取代快速城市化，直接导致存量房源的价值沉落，比如，廊坊房价再怎么涨，也涨不到隶属北京行政区域的房价，那么一旦廊坊出现较多供应，则城里毗邻廊坊的房子便只有调低房价才能成交。
七，休克导致的资金紧张
七成房企的房地产业务是主业，这是目前市场悲观论的核心基础。
房贷紧张，完全依赖房地产发展的企业，没有进入银行的视野，过去的黄金品种沦落为鸡肋，而中央明令刺激实体经济发展，明令城镇化以人口为中心，谁能够围绕就业与创业做出贡献，谁就将优先等到 信贷支持，当全国性舆论认定楼市危变的时候，即使银行想支持，也不敢。
个贷的休克直接导致资金紧张，既往两年的调控环境下房价依然上涨，为那些疯狂的从业者装了胆，突然抽掉造血功能，能不紧张吗?
八，卖家的恐慌心理导致买家的观望购买
现在我们再来观察市场中的成交行为，不外两类区域在支撑，
一类是老城核心地段，地方政府比较聪明，为追求政绩或名望，早前开发推出的土地，往往冠之以经济开发区或什么新区，以利成片土地出让，并获得好的土地财政，这导致许多城市老城区发展反而相对滞后，如今在土地卖无可卖时，老城核心地段成为高房价的镜子，也有足够的稀缺性支撑其领涨。
另一类是单核城市发展城镇化后产生的卫星城或单核到多核过程中核心所地区域，这些地方一是依赖地缘性客源即可发展项目，另一处于爆发期，起点房价水平不高，易吸引城区外溢客户，还有就是多数出让规模因为地价总价不高规模均不小，采取滚动开发与低开高走模式，从而取得较好收成。
除了这两类外，生存问题是根本。
九，非对称的舆论预期
媒体的发达与单一，自主媒体的非公开程度高，短线媒体的混杂，是中国房地产一直未能得到正确认识的根本原因，这种现状决定了非对称舆论预期长期左右着市场买家的购买心理。
在黄金周期，政府都有点怕任志强。因为其每次看涨都涨了;
在白银周期，政府都有点怕万科，因为别人死了，他还活着;
在悲观者眼中，既害怕房价下跌，一生都将在高基尼系数中渡过，又害怕房价不跌，穷人永远争不过富人;
所有人都会担心政府，底物律重建有其雄厚的背景以及过硬的法律体系背景，而中国没有，也不允许有地方破产的先例，所以不要指望房价发生真实的下跌，三年之内不具备这种条件，就是银行市场化，如果建设银行面临倒闭，央行难道敢于坐视?
十，地方政府无法兑现承诺
这是个老生常谈的事情，不说了，真正把子孙资源全部还原，破产者将一无所有。
基于以上问题的综合分析判断，下半年房地产的走向判断如下：挺过前三季度，一切便遂了人们的心愿，在历史史观看来，马年只有三个月即四季度，剔除掉前三个季度，把2012、2013、2014(四)放在一起描摹，房地产如前，房价如前。
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