发布时间：2019-06-10所属分类：农业论文浏览：1次
摘 要： 2018年6月，自然资源部印发了《关于健全建设用地增存挂钩机制的通知》，闲置土地处置成为重要的测算考核指标。然而,在闲置土地处置实践中，涉及司法查封的闲置土地处置是个难点，须要引起足够的重视。 涉及司法查封的闲置土地处置遇到的问题 查封后再开发建
2018年6月，自然资源部印发了《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》，闲置土地处置成为重要的测算考核指标。然而,在闲置土地处置实践中，涉及司法查封的闲置土地处置是个难点，须要引起足够的重视。
涉及司法查封的闲置土地处置遇到的问题
查封后再开发建设难度大。根据最高人民法院、原国土资源部、原建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条规定，国土资源、房地产管理部门对被法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
由此，法院对土地进行查封，只是禁止其权利和权属的变更，而对于土地使用权的占有、使用、收益权是否限制，则往往由法院根据具体情况决定。根据法无禁止即可为的原则，当法院对被查封的土地没有限制使用时，继续开发建设也应该是合规的。但在实践中，法院会认为如果继续允许其开发使用，则可能会产生更多其他问题(如证据保留、建筑工程款优先受偿权等)，会增加案件难度和不可控性，所以往往会限制被查封的土地继续开发建设。
查封期间难以收回处置。
原国土资源部《对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复》明确，对于司法机关依法进行查封的建设用地，在查封期限内，政府不能收回国有土地使用权;查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。显然，闲置土地一旦涉及司法查封就很难再收回重新盘活利用。司法查封周期较长。2015年2月施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第487条规定，人民法院查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过3年。
申请执行人申请延长期限的，法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。实践中，有的闲置土地一旦涉及司法查封，少则几年，多则甚至十几年，周期较长，对土地及时处置盘活再利用都产生很大影响。法院和相关部门缺乏深入联动机制。
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第2、3条规定，法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源以及房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。对法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。
综上所述，法院在办理案件时，只是对所涉及的土地权属进行查询，未对该土地是否符合土地管理部门其他相关规定进行查询作出要求，如该地块是否闲置等。同时，法院在司法拍卖土地时也大多未与土地管理部门沟通协调，未充分考虑地块是否符合转让条件、分割处置是否符合规划条件等因素，可能造成土地拍卖后无法正常登记和开发，给政府履行司法义务增加压力，如部分房屋用途和土地登记不一致、存在违法用地行为未处置、已构成闲置土地还未征收过闲置费等类似的土地在拍卖后，对土地管理部门如何登记，违法用地如何处理，是否重新约定开竣工等方面带来一定麻烦，也给新的土地竞得人正常使用土地带来一定风险。
部分地方存在虚假诉讼逃避闲置土地处置。
由于法院的司法查封行为具有强制力，任何财产一经法院依法查封，在其查封期间未经法院的批准和许可，不得转移和改变财产的权属关系，有时需要维持财产现状。这导致有些企业因自身原因造成土地闲置，不愿交纳闲置费，也不想土地被无偿收回，就通过制造民事纠纷，提起虚假诉讼查封闲置土地，利用司法诉讼程序阻碍正常的闲置土地处置工作。涉及司法查封的闲置土地处置建议建立法院与相关部门深入沟通协调机制。
一是法院在审理涉地案件时，要充分咨询了解地块信息，征求相关部门意见，并能将案件的重要信息及时告知相关部门，实现案件信息高度对称，达到实时监督、知晓案件及土地状况的目的，可避免资源和相关财产的浪费、流失，同时也可以保障司法拍卖后土地正常开发利用，新的土地使用权人权利不受损失。
二是土地管理部门应及时主动协助开展相关工作，认真落实土地利用动态巡查制度，对闲置土地要做到及时发现，尽早认定，并将闲置土地信息及时与法院共享。对涉法的闲置土地案件审理情况及时跟踪了解，分类区别对待，确保及时处置到位，尽早盘活利用。加快案件的审理速度。
对因司法查封导致长期闲置的土地，法院对此类案件也要提高审理和执行效率，确保依法妥善处理，为闲置土地的清理处置工作的顺利推进提供司法保障。同时也可探索建立更换查封标的物制度，当申请查封标的物为闲置土地时，可要求更换查封标的物。明确涉及司法查封闲置土地处置相关规定。
目前涉地司法处置国家层面制度仅有原则性规定，现有法律法规对涉地司法处置流程没有具体规定，造成了涉法闲置土地处置依据不足、无流程可遵循，政策依据不完善。建议最高人民法院和自然资源部联合做好顶层设计，在政策制定过程中，对此种情形予以明确，从立法层面进一步完善涉法土地处置的制度设计。
相关刊物推荐：《中国土地》(China Land)(月刊)1982年创刊，在办刊指导思想上和定位上，重点抓好当前土地管理中的热点、难点问题的策划、报道。加大基层报道面，服务基层、服务读者，拉近读者与编者的距离，增强编读互动。实行开门办刊，让基层的读者、作者参与进来，及时把基层的实践与创新反映出来、报道出来。
SCISSCIAHCI
