发布时间：2020-08-17所属分类：工程师职称论文浏览：1次
摘 要： 摘要：在改革开放大潮中崛起的房地产业，随着一系列限购、限贷、限价等楼市调控措施的颁布，房住不炒是当前政府对房地产市场价格调控的首要目标。房地产开发企业之间竞争压力越来越大，成本管控为企业在竞争中脱颖而出的一个重要举措，尤其对于型房地产开发
摘要：在改革开放大潮中崛起的房地产业，随着一系列“限购、限贷、限价”等楼市调控措施的颁布，“房住不炒”是当前政府对房地产市场价格调控的首要目标。房地产开发企业之间竞争压力越来越大，成本管控为企业在竞争中脱颖而出的一个重要举措，尤其对于型房地产开发企业来说，成本管控尤为关键。通过对型房地产开发企业在项目建设中存在的成本管控问题进行分析，并据此提出解决问题措施，为提高型房地产开发企业盈利水平以及可持续发展提供参考和借鉴。
关键词：型房地产开发企业;项目建设;成本管控
引言
众所周知，房地产企业投资规模大、建设周期长、涉及面广，在整个生产经营管理中，开发成本的核算与管控占居主导地位，房地产企业开发成本主要包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费以及开发间接费用。成本核算和管控始终贯穿企业管理的全过程，控制好房地产企业的成本，才能实现目标利润，生产经营才能良性发展，扩大企业的生存空间，提高企业的市场竞争力。
1全面掌握房地产项目开发特点
房地产开发作为现代市场发展的一项经济活动，主要通过购置土地、建设房屋并销售来获得利益。房地产项目开发包含住宅、厂房、办公场所等多种房屋构建，为社会生产提供基础保障。在房地产项目开发中，主要包含以下特点：地理位置固定性;开发周期较长;受到法规政策约束与调控;风险较大[1]。而这些特点，增大了成本控制的难度。如：因房地产项目开发的位置固定性，使得开发商在选择土地时，需要考虑多个方面的因素，若为了降低成本，选择土地相对便宜的区域，则极可能影响房地产建成后的销售工作，最终影响其效益。对此，全面掌握项目开发特点，对全面成本的管理控制具有重要意义。
2房地产开发项目期间成本管理的重要意义
2.1促进整个社会的经济建设工作更好地开展
房地产行业成本控制能够对当前社会的房屋价格进行有效的调控，促进整个社会经济建设工作更好地开展。现阶段，我国的房地产市场的供求关系缺乏有效的平衡点，有些城市甚至出现了一房难求的现象。同时过高的房价增幅，也使得许多老百姓饱受其累。据相关专业人士统计，房地产行业与50个部门有着紧密的关联，同时也涉及到了2000余种相关产品应用。加强房地产开发项目成本控制的力度，能够有效地控制当前房产价格虚高的现象，更能带动整个社会的经济增长，房地产行业的良性进步，能够促进多行业、多地区经济的增长，是国民经济稳定的关键因素。
2.2能够提升整个项目管理的水准
当前我国一些开发单位的整体管理水平与技术能力有待于加强，加强项目的成本管理，意味着相关的技术管理工作必须落到实处，才能使整个工程的建设成本得到更好的控制。而成本管理工作是贯穿于整个工程建设周期的工作，会对整个工程的技术应用及品质管理起到重要的推动作用。
3房地产开发企业加强项目成本管控的重要性
近年来，房地产市场一直处于楼市调控新政策下，政府为了抑制房价过快上涨，颁布了一系列政策。随着信贷政策的收紧、各渠道融资成本上升、人力成本大幅增加、营销费用也不断增加，企业利润率面临较大下行压力，型房地产企业间竞争将更趋白热化，行业集中度或将进一步提升，规模性竞争更加激烈。如何在项目建设过程中做好全流程各阶段的成本管控将变得更加重要。只有进一步加强成本管控，提高企业盈利能力，增强自身竞争力，才能立于不败之地，实现企业健康可持续发展。
4房地产开发企业在项目建设中成本管控存在的问题
4.1成本核算对象不规范、口径不一致
首先，房地产开发建设周期长，一个项目可能分批、分栋开发，甚至几个项目同时开发，成本核算类型不明确，往往有些合同是根据整个项目来签定的，这样导致成本分摊不匹配，归集口径不统一。其次，一个项目有多种业态，如商业、写字楼、住宅、洋房、别墅不能准确的归集分配成本。再有土地成本的分摊问题，是按占地面积分摊还是按业态分摊，没有一个统一的口径和计算方法。为以后的单个项目的成本以及竣工销售结转成本以及企业所得税、土地增值税的税务清算问题带来不必要的麻烦。
4.2招标文件缺乏一定的规范性
房地产商会通过公开进行招标的形式，对工程承建权利进行公开招选。但在进行招标工作开展的过程中，招标文件编写人员对于工程建设的设计方案与相关数据理解不够，开发商未对后续的工作加大监管的力度，使得整个招标文件数据错误连连，不但会使得开发企业的成本造成一定的损失，同时也会产生大量工期延误的现象。
4.3缺乏项目开发前的可行性研究
一些型房地产企业领导对项目开发成本管控意识淡薄，不重视项目开发成本测算，或为求快速推售短期内回笼资金，缺乏项目开发前可行性研究或可行性研究仅流于形式。在成本测算时直接使用类似开发项目的成本进行成本预算，没有考虑到每个项目实际情况不同，成本费用构成也不一致，造成后期成本大大增加，导致成本严重超支。
5 解决房地产开发企业项目开发过程中成本管控问题的措施
5.1加强项目开发前的可行性研究
房地产开发项目需要巨额资金投入，成本管控工作面临着较高难度，管理压力很大，因此型房地产开发企业应当加强项目开发前的可行性研究。在开发项目前，应当及时组织规划设计部门、工程管理部门、成本管理部门、招标采购管理部门、营销部门、财务部门以及法律风险控制部门等专业人士或委托具有资质的专业机构对项目开发的可行性进行充分论证，在整体风险可控的情况下，加强项目开发的成本测算工作。
5.2成本核算统一口径
成本核算中应加强对成本核算对象界定标准的建立和完善工作，促进成本核算工作效率的提升。在房产开发前期应做好调研工作，对拟开发的房产类型、建设周期、基础配套设施等情况充分调查了解，将性质、类型、开发周期相同的建筑工程项目作为同一类成本核算对象，并以此来办理工程规划许可证，这样有利于后期土地增值税的结算。企业财务人员应当及时了解工程项目建设开发进度，根据项目工程规划合理确定和归集成本对象，建立合同支付进度台账，根据合同内容将供应商、合同金额、付款条件、发票开具情况进行登记。
5.3加强施工过程中的成本管控
房地产开发企业除了在项目规划设计、项目开发可行性研究、对设计、施工单位招投标时加强成本管控，在项目施工过程中更需要加强成本管控。建筑材料是房地产开发产品组成的最关键部分，材料质量优劣直接决定着开发产品的建筑质量。不管是甲供材还是由施工方提供材料，都要合理选取质优价廉的材料并做好使用前检测工作，在降低材料成本同时，可以使建筑质量得到保证。如果因质量问题，影响到房地产企业的声誉，引起客户大量的索赔或退房就得不偿失。很多型房地产开发企业为了保证开发产品质量，一般会选择甲供材，施工方包工不包料。在这种情况下，财务人员应该要求采购人员在含税价确定时必须取得增值税专用发票，抵扣进项税额，以降低采购成本;同时，加强施工现场的材料收发管理工作，对工程所需材料进行严格登记管理，最大限度地减少材料的耗用。
结语
综上所述，房地产企业发展局势渐渐趋于平缓，使得成本的核算与管控更加受到重视，房地产企业的成本核算较为复杂，只有在成本核算与管控中不断的完善，才能提高成本核算效率与会计信息质量，实现企业价值最大化，为企业的可持续发展保驾护航。——论文作者：苏莉岚
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