发布时间：2020-10-29所属分类：建筑师职称论文浏览：1次
摘 要： 1.1老旧小区改造是全面实现小康社会的客观要求 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。
1.1老旧小区改造是全面实现小康社会的客观要求
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。老旧小区改造作为城市建设的重要环节，关系到千家万户的切身利益，是我国全面实现小康社会的客观需求。
1.2老旧小区改造是重要的民生工程、民心工程
老旧小区普遍是指单位制改革之前的由政府、单位出资建设的居住区，与1998年房改(商品房改革)之后建设成的居住区相比较[1]，大多已跟不上时代的发展。随着城市化进程的加快，配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民生活的质量、和谐社区的构建和美好城市的建设。老旧小区改造的目的就是从源头上解决老城居民生活难题，改善老百姓的生活状况，同时改善城市面貌，是重要的民生工程和民心工程。
2当前城市老旧小区改造困难分析
2.1改造资金筹集难度大，维修基金长期闲置
目前我国大多城市的老旧小区改造资金主要依靠政府财政拨款，向社会筹集资金较难。以某市二次供水设施改造为例，2013年该市政府出台文件，要求按照市级财政、区级财政及产权单位各三分之一的比例出资实施二次供水设施改造。在政策实际执行过程中，各区财政支持力度不一，各小区业主配合程度不同，导致工程实施难度很大。在此情况下，该市在2015年出台了新的财政政策，按照市区两级政府及供水单位各三分之一的比例出资，二次供水改造工程才得以大面积地推进下去。又如保障性住房相关的许多费用长期闲置，如当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要一个明确的使用办法。
2.2改造涉及部门较多，协调管理难度较大
老旧小区改造通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，这就需要各单位的强力配合。另外，小区改造对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及，协调好各单位的难度很大。一旦协调不好，容易造成工期停滞或者重复迁改等问题，对项目进度和造价都有影响。
2.3老旧小区改造建设管理不规范
从当前老旧小区改造的情况看，普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的改造具有“目标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更较多”等特点，对于工程的建设管理要求也相对较高。然而在具体的实施过程中，工程的建设管理不够规范的现象普遍存在。如由于要征求小区各业主的意见，很多项目前期手续办理进程较慢，一旦手续齐全建设单位便急忙动工，忽视了过程中建设程序的管理。尤其是各小区改造特点不同、居民的实际需求不同，在工程实施过程中存在着大量的变更，如果对这些变更签证把关不严，无疑会对整个工程的质量和造价造成巨大影响。
3城市老旧小区改造对策
3.1创新管理模式
老旧小区，情况不尽相同，难度也有高低，这就需要因地制宜，针对不同的小区研究不同的改造方式和改造程度。首先，要坚持政府主导，建立高层的协调机构，统筹协调各部门。老旧小区改造往往牵涉到住建、城管、供电、供水、燃气、民政等等部门，没有一个高层的协调机构，无法保证项目的实施。其次，要制定改造的总体规划和各小区的详细规划，根据各自特点，明确改造内容和改造的进度，倒排时间节点，“挂图作战”。再次，要调动起参建单位的积极性，如对改造进度较好的区、街道进行表彰，对参与的施工单位进行评比、奖励等等，激发其工作热情。
3.2多途径保证改造资金
第一是拓宽筹资渠道，鼓励企业带资参与老旧小区改造，注入新鲜血液。老旧小区所在位置多为城市中心，可以利用区位优势，如小区闲置土地或临街土地进行二次开发，以开发代酬金吸引社会资本。第二是加强政府财政的扶持力度，坚持每年安排足够的财政预算，通过市区两级财政共同出资的方式引导各区政府加大财政投入。第三是减免相关参建企业负担，通过减免规费缴纳，减免税收等方式，降低企业建设成本。
3.3拓展改造内容
增加小区配套设施和适老化改造项目。除了对建筑结构的加固和外立面的出新外，要适当增加小区配套设施。具体内容可分为三类：一是建筑增设，包括建筑内的供水排水，増设电梯等;二是环境改造，包括小区道路拓宽，绿化提升，建设停车设施，提升环境等;三是基础设施配套，包括各种管线改造，增加服务用房、设施设备等。在我国已经步入老龄社会的背景下，应当适当增加为老年人服务的配套设施，如小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等等。
3.4加强小区改造后的维护
通过聘请物业公司、成立小区业委会等方法实现小区自主可持续管理。一是要深入小区居民家中，通过召开座谈会等方式，了解居民对于老旧小区改造和物业管理的看法及需求;二是加大政府对于物业管理的补贴力度，通过降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻;三是成立小区业委会，通过小区居民自治，规范物业公司的管理行为和物业资金的使用，解决老旧小区改造后的维护和管理难题。
4结论
老旧小区的整治是一项综合性的系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。这就要求在推进老旧小区改造的进程中，注重发挥政府的主导作用，多措并举，寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数，才能圆满完成全面建设小康社会的目标。——论文作者：林乐
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