发布时间：2022-05-28所属分类：建筑师职称论文浏览：1次
摘 要： [摘要]建筑物区分所有中共有部分包括小共有部分与大共有部分两种。小共有部分限定在本栋范围之内，为多栋服务的建筑设施等属大共有部分。会所不属于业主共有部分的范畴，在没有约定情况下，应当将其界定为开发企业所有，架空层若规划将其作为车位使用的，应当将其界定
[摘要]建筑物区分所有中共有部分包括“小共有部分”与“大共有部分”两种。“小共有部分”限定在本栋范围之内，为多栋服务的建筑设施等属“大共有部分”。会所不属于业主共有部分的范畴，在没有约定情况下，应当将其界定为开发企业所有，架空层若规划将其作为车位使用的，应当将其界定为开发企业所有，业主可通过购买等方式取得，在其他情况下，应当将架空层定位为业主共有的公共场所和设施对待，属于业主共有部分，单建人防工程一般由政府所有，而结建人防工程应属投资者的开发企业所有，公建配套通常由开发企业代建，建成后移交给相关的政府职能部门并登记在这些职能部门名下。
[关键词]共有部分; 权利; 归属; 建筑物区分所有
会所、架空层、人防工程及公建配套的归属是当前房地产市场上较为混乱的地方，购房者与开发企业对此争议较多，很多业主将其视为业主的共有部分，并主张其权益，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此也是语焉不详，要明晰这些建筑是否属于业主共有，必须清楚建筑物区分所有中共有部分的界定规则，本文密切结合现行的实务规则，从法理上对这些问题予以厘清。
一、建筑物区分所有中共有部分的界定
关于建筑物区分所有中共有部分的范围，我国现行法上规定得不明确，《物权法》第 73 条规定 “建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。但该条规定除了道路、绿地及物业服务用房较为明确外，其他的诸如公共场所、公用设施等概念是很模糊的，到底哪些部分属于此概念范畴，现行的法并未明确规定。有人认为，可通过是否纳入公摊来确定业主共有的部分，即只要纳入公摊面积的客体就是业主共有的部分，这当然没有错，已经纳入公摊面积的建筑物当然属于业主共有。但是，按《中华人民共和国国家标准房产测量规范》的规定，计算公摊的大原则是限定在本栋建筑物范围之内，而为多栋服务的警卫室、管理用房、公厕，独立的地下室、车棚等却并不纳入公摊，①但他们在功能上是为全体业主服务的，应属业主共有，最明显的的一个例子是为多栋服务的物管用房，并未纳入公摊，但现行法上明确规定其属于业主共有② ，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 3 条规定“建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分: 一是建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分; 二是其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，该规定有以下两方面的问题:
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第一，该条规定的第一项并未清晰的解决业主共有部分的范围，仅仅对《物权法》第 70 条、72 条、73 条等条文中规定的“共有部分”作了一些列举式的规定，列举不可能穷尽业主共有部分的范围，并未在面上解决业主共有部分的范围，因此，从立法技术层面上分析，对于不能穷尽的表达，采用“抽象概括 + 列举主要类型”最为妥当。事实上，按照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》的相关规定③，司法解释列举的这些建筑物部分大多已纳入公摊面积，当属业主共有，并未解决未纳入公摊而又属业主共有部分的范围问题。
第二，该条规定的第二项表述为同语反复，因为一个建筑区划内，不属于专有部分，即属于共有部分。业主的专有部分通过买卖契约及产权登记，可以清晰明了，但在一个建筑区划内，除了业主的专 有 部 分，还可能存在开发企业的专有部分④，而且，对本应属业主共有的部分，开发企业却有可能主张为自己的专有部分，并移交给自己的物业管理公司经营，获取利益，因此，问题的关键还是必须明确界定业主共有部分的范围。
对于建筑区划内，属于业主共有部分的范围，笔者提供以下思路:
第一，为本栋服务的共有部分，只有本栋范围内的业主才是该共有部分的所有权人，而与其他栋的业主无关，笔者将其界定为“小共有”。从计算面积的角度分类，它包括被分摊的共有部分和未被分摊的共有部分，按现行的测量规范，计算建筑面积的房屋必须是层高 2. 2m 以上( 含 2. 2m) 的永久性建筑，而对于层高不到 2. 2m 的建筑并不计算面积，故也未纳入公摊，但此部分建筑也有可能是为业主专有部分服务的，也应当属于本栋业主共有范围，只是未通过产权登记记载表现出来而已，比如，层高不到 2. 2m 未纳入公摊的大堂、大厅、门厅、楼( 电) 梯间、楼( 电) 梯前室、楼梯、大门、通道、通廊、连廊等。根据共有部分的使用功能及服务范围，“小共有”部分还可细分为以下三类:
其一，整栋共有部分，指为整栋服务的共有部分，该共有部分由整栋业主所有; 其二，功能区共有部分，指专为某一功能区服务的共有部分，该共有部分由功能区业主所有，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等; 其三，层共有部分，当各层的共有部分不同时，应区分各层的共有部分，由各层业主分别所有，例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，由本层的业主所有。
第二，未纳入公摊而又属业主共有的部分，由于此种共有部分是为本建筑区划内多栋服务的建筑及设施，因此，笔者将其界定为“大共有”，属于本建筑区划内全体业主共有。主要分为以下三类:
其一，法定共有，即现行法上明确规定属于业主共有的部分，比如，《物权法》及《物业管理条例》规定的物业服务用房，如物管类用房等; 其二，天然共有，指仅为专有部分提供某些功能服务的设施，往往不具备房屋的特征，也不具备独立的利用价值，如梁柱、屋面、大门、走廊、楼梯、电梯、照明等基础设施; 其三，当然共有，即该部分建筑或设施从规划设计功能上是为本小区全体业主服务的，即使法律没有明确规定，也当然属于全体业主共有，比如，为多栋服务的共用设备类，为多栋服务的共用房屋类及其他根据功能为为小区内全体业主服务的公共场所、公用设施类等。[1]
至于约定共有，遵照业主自治原则，依规约或区分所有权的合意，按照一定的程序，当然可以约定一些专有部分变更为共有部分，在此不赘。
二、会所、架空层、人防工程及公建配套的权利归属
( 一) 会所的权属认定
会所英文为“Club”，音译即为俱乐部，目前，一些开发企业为提高住宅小区品质，在小区内修建了会所，而关于会所产权的归属，开发企业与业主往往产生争议，笔者认为，在没有就会所所有权归属进行约定的情形下，会所应当归开发企业所有⑤，原因有以下几点:
第一，按现有的房产测量规范，会所的面积不会纳入公摊，正如上述，因为公摊限定在本栋范围之内，而会所属于一个独立的建筑物，因此，会所的面积不会体现在业主的公摊面积上，不属于业主“小共有”范畴。第二，会所未纳入公摊，但也不属于业主“大共有”范畴。其一，会所不属于法定共有，因为，现行法上没有哪条明确规定会所属于业主共有; 其二，会所显然也不属于天然共
有，会所属于房屋，构造上和利用上都具备独立性; 其三，会所也不属于当然共有，因为从规划设计功能上来看，会所是为了提升住宅小区的品质，而不仅仅是为全体业主服务的小区必须品，从规划设计的经济技术指标来看，没有会所，也可满足小区的基本功能需要，也可成为一个独立的建筑区划。因此，会所应当属于开发企业所有，如果把会所界定为业主所有的话，开发企业以后可能不会再修建会所，而且不修建会所，也能满足规划对住宅各种经济技术指标的要求。
( 二) 架空层的权属认定
按《民用建筑设计通则》( GB50352 - 2005) 的术语解释，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。在房屋密集、容积率高的住宅小区，架空层被大量采用，以增加绿化面积或公共面积等而作出的一种变相指标平衡方式。关于架空层的所有权归属，业主一般认为其属公共场所和设施，应该归业主共有，关于架空层的所有权归属，应根据不同情况进行分析。第一种情况，在规划设计时，如果将其功能定位为车位使用，此种情形，往往是地下车位数不足于满足配备需求，因此，需要将架空层下面的场所作为车位来使用，以满足规划经济技术指标的要求，这种情况下，作为车位使用的架空层和地下车位的权属认定是一样的，应按《物权法》第 74 条的规定执行⑥，业主可以通过购买等方式取得该车位的所有权，当然不属于业主的共有部分。⑦第二种情况，在规划设计时，如果总平图仅仅表明是架空层，并未明示其他用途，此种情形下，应当将其定位为业主共有的公共场所和设施对待，属于业主共有部分。
( 三) 人防工程的权属认定
人防工程包括单建人防工程和结建人防工程两种形式。对于单建人防工程的权属并无争议，一般由国家或地方政府投资建设，国家或地方政府应当作为其所有权主体。而对于结合地面建筑并利用地下空间所修建的平战结合人防工程的权属认定，争议却较大，从中央到各地方的规定也大相径庭，主要有以下三种观点: 第一种观点为“国家所有说”，认为结建人防工程属于国防资产，国家享有所有权⑧; 第二种观点为“业主所有说”，认为结建人防工程的建造成本纳入开发成本并已摊入房价，业主共有所有权[2]; 第三种观点为“投资者所有说”，认为结建人防工程归投资者所有，笔者赞同此观点。理由如下: 其一，经济活动遵循 “谁投资，谁所有”原则，如果开发企业是结建设人防工程的投资者，当然应当取得其所有权⑨; 其二，作为结建人防工程的地下室不计入共有建筑面积⑩，而且现行的法律行政法规也没有明确规定其属业主共有; 其三，作为结建人防工程的地下室并未分摊地表的土地使用权，它有建筑面积，但不计容积率，而且按照《物权法》第 136 条的规定，土地使用权可以分层设立，地表、地上及地下土地使用权可分属于不同主体; 其四，结建人防工程的成本是否摊入房价与界定人防工程的权属是两个不同的概念，成本是经济学上的概念，而权属是法律上的概念，权属的认定应当依照法律的规则，按照初始登记“房随地走”原则，作为投资方的开发企业当然取得结建人防工程的所有权，而且，结建人防工程是否摊入房价也很难证明; 其五，结建人防工程除了遇有战争或紧急情况时，履行防空的义务外，也可用于为人民生活服务，瑏瑡 结建人防工程和地下车库非常相似，而且在实际生活中，规划也往往将其是作为地下车库来使用的，按《物权法》74 条的规定，地下车库是作为投资方的开发企业所有的，相应的结建人防工程也应当为投资方所有。当前，我国很多地方立法都将平战结合的结建人防工程规定为投资者所有。
( 四) 公建配套的权属认定
公建配套是指根据公共利益需要为保障城市功能和满足居民基本生活需要所建设的设施，包括教育、医疗、文体、社会服务、行政管理、商业服务等公共建筑设施。根据《城市居住区规划设计规范》( GB50180 - 93) ，城市居住区公共设施配套建设范围主要包括学校、幼儿园、公立医院、街道办事处、派出所、菜市场、社区服务中心、社区级体育设施、居民健身设施、公厕、邮政所、储蓄所、社会养老院等。公建配套与业主共有是两个不同的概念，公建配套是为了保障城市功能和满足居民生活需要，即便它建在某开发企业的建筑区划内，它面向的是城市的某一个大的片区，而不单单是为了某一个特定建筑区划内小区业主服务的，它定位于公共利益需要，其服务对象大而广，具有不确定性。而业主共有探讨是在一个特定建筑区划内的共有部分问题，它不是为了满足社会大众公共利益的需根，而仅仅服务于特定小区内的业主。因此，公建配套不存在业主共有的说法，它一般由开发企业代建，政府进行相应的费用减免，建成后，一般需要移交给相关的政府职能部门并登记在这些职能部门名下，没有移交的，即便登记在开发企业名下，开发企业也必须按照其规划设计用途进行使用，不得挪作他用[3]。——论文作者：刁其怀
参考文献:
[1]刁其怀. 建筑物区分所有权登记难点解析[J]. 中国房地产，2009( 2) .
[2]高圣平. 解释论视野下的车库、车位权利归属规则[J]. 政治与法律，2008( 10) .
[3]刁其怀. 建筑物区分所有权之专有权研究[J]. 中国房地产，2011( 11) .
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